Connaissez-vous les SCPI en nue-propriété ? Les sociétés civiles de placement immobilier sont des titres de propriété à incorporer dans votre portefeuille afin de vous permettre d’encaisser des revenus passifs qui sont des dividendes. Ceux-ci sont issus de l’exploitation d’un parc immobilier diversifié géré par un professionnel agréé.
On parle de nue-propriété dans le cas d’un démembrement qui est un montage juridique particulièrement intéressant sur plusieurs points. Ce montage s’applique couramment sur l’immobilier physique, mais il peut aussi porter sur des parts de SCPI.
Rappel sur la nue-propriété dans un investissement SCPI
L'investisseur nu-propriétaire dispose de la SCPI sans en avoir la jouissance. En effet, les revenus locatifs sont versés à l'usufruitier, qui est l’autre partie intervenant dans le montage du démembrement. La durée de ce dernier est temporaire, et elle est convenue d’un commun accord entre les deux parties. Lorsque le montage prend fin, l’usufruit s’éteint, tandis que le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété des parts. C’est donc à ce moment-là qu’il commence à encaisser les dividendes de sa SCPI.
Quel profil d’investisseur pour une souscription en nue-propriété ?
Du fait de l’absence de revenus pendant une certaine durée, ce type d’investissement ne convient qu’à ceux qui sont prêts à endosser une période de carence en dividendes – qui est temporaire. Ceux qui ne souhaitent pas s’alourdir davantage d’impôts peuvent opter pour cette solution fiscalement très intéressante. De même, les investisseurs à surface financière réduite trouveront leur compte en investissant en nue-propriété, du fait d’une importante décote du prix de la part, qui est fonction de la durée du démembrement. Citons aussi les investisseurs ayant pour objectif de préparer leur retraite grâce aux SCPI : le remembrement est ainsi planifié au moment où ils quittent la vie active afin de jouir des dividendes pendant leur retraite.
Qu’est-ce que les versements programmés ?
L'investissement programmé permet d'acquérir des parts de manière progressive et qui est particulièrement intéressant sur le long terme. Ce type d’investissement a aussi pour avantage de lisser le coût moyen d'acquisition des parts, en tenant compte d’un certain effort d’épargne.
Il s’agit en quelque sorte d’investissements fractionnés suivant des fréquences mensuelles ou trimestrielles. Certains choisissent aussi la fréquence semestrielle ou annuelle. Ainsi, l’investissement se fait en accord avec le budget de l’investisseur, mais dont le montant fixe à chaque fois. Exemple : 100 euros tous les 3 mois, ou 50 euros tous les mois. Les versements programmés requièrent donc une certaine stabilité financière : elle est par exemple adaptée à ceux qui ont pleinement intégré la vie active et qui perçoivent des revenus réguliers. Il est ainsi question de mettre en place un prélèvement automatique.
Pourquoi combiner versements programmés et nue-propriété ?
Lorsque vous investissez en nue-propriété, vous êtes privé de dividendes comme expliqué plus haut et ce, pendant toute la période de démembrement. Celle-ci peut s’étendre sur une durée de 5 ans à 20 ans. Il s’avère donc intéressant de morceler le financement de ses parts, jusqu’au moment du remembrement.
Exemple d’un montage sur 10 ans : pendant la première année, vous réalisez l’acquisition de la nue-propriété sur 10 ans. Pendant la deuxième année, sur 9 ans. Pendant la troisième année, sur 8 ans, etc. Lorsque les 10 ans seront écoulés, vous commencez alors à percevoir vos dividendes, tandis que vous aurez terminé de financer vos parts. En bref, il s’agit d’un financement indolore par rapport à cette carence en loyer et donc, à cette absence de retour sur investissement pendant la durée du démembrement.
Pour mettre en place cette stratégie, il est toujours préférable de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant ou par un expert financier.
